Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, jak to wszystko rozliczyć z urzędem skarbowym? Spokojnie, to wcale nie musi być droga przez mękę! W tym artykule przeprowadzimy Cię przez tajniki opodatkowania najmu prywatnego w 2025 roku, krok po kroku, w prosty i zrozumiały sposób. Zapomnij o prawniczym żargonie i przygotuj się na solidną dawkę praktycznej wiedzy, która oszczędzi Ci nerwów i pomoże spać spokojnie.
Najem prywatny – co to właściwie jest?
Zanim zagłębisz się w stawki i terminy, warto upewnić się, że rozumiesz, czym jest „najem prywatny”. To nic innego jak wynajmowanie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu) przez osobę fizyczną, która nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej. Nawet jeśli wynajmujesz kilka mieszkań, ale nie jest to zorganizowana i ciągła działalność gospodarcza, mówimy o najmie prywatnym.
Ryczałt ewidencjonowany – Twój jedyny wybór od 2023 roku
Od 1 stycznia 2023 roku weszły w życie ważne zmiany, które uprościły (lub, jak niektórzy twierdzą, ograniczyły) wybór formy opodatkowania najmu prywatnego. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz od roku, czy dopiero zaczynasz, Twoje przychody z najmu prywatnego muszą być opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości wyboru rozliczania na zasadach ogólnych (skali podatkowej).
Stawki ryczałtu – ile zapłacisz?
Stawki ryczałtu są proste i zależą od wysokości Twoich rocznych przychodów z najmu:
- 8,5% przychodu – dla przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
- 12,5% przychodu – od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Ważne jest to, że ryczałt płacisz od
całości przychodu, czyli kwoty czynszu, którą otrzymujesz od najemcy. Nie możesz odliczyć żadnych kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, amortyzacja, czy nawet opłaty za media, jeśli to Ty je opłacasz, a następnie refakturujesz na najemcę.
Jeśli jednak w umowie najmu wyraźnie zaznaczysz, że najemca samodzielnie pokrywa opłaty eksploatacyjne (media, czynsz do spółdzielni) bezpośrednio na rachunki dostawców, to te opłaty nie stanowią Twojego przychodu i nie podlegają opodatkowaniu. Pamiętaj, jasne sformułowanie umowy to podstawa!
Co z małżonkami?
Dla małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, dobra wiadomość: łączny limit przychodów, do którego obowiązuje niższa stawka ryczałtu (8,5%), wynosi 200 000 zł. Oznacza to, że stawkę 12,5% zapłacicie dopiero od nadwyżki powyżej 200 000 zł. Aby z tego skorzystać, małżonkowie powinni złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich. To oświadczenie składa się tylko raz i jest ważne również w kolejnych latach, chyba że zostanie cofnięte. Ważny jest termin złożenia takiego oświadczenia – do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliście pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym.
Kiedy i jak zapłacić podatek od najmu?
Płacenie podatku od najmu prywatnego jest dość proste. Nie musisz zgłaszać faktu opodatkowania najmu prywatnego do urzędu skarbowego. Wystarczy, że terminowo wpłacisz należny ryczałt.
Terminy płatności
Podatek możesz rozliczać miesięcznie lub kwartalnie. Domyślnie jest to rozliczenie miesięczne.
- Rozliczenie miesięczne: Podatek za dany miesiąc wpłacasz do 20. dnia następnego miesiąca. Przykładowo, ryczałt za październik wpłacasz do 20 listopada. Wyjątkiem jest grudzień – podatek za grudzień wpłacasz do 20 stycznia następnego roku.
- Rozliczenie kwartalne: Jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły 200 000 euro (limit ten dotyczy również działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem), możesz wybrać rozliczenie kwartalne. Wtedy podatek za dany kwartał wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po danym kwartale. O wyborze kwartalnego sposobu informujesz w zeznaniu rocznym PIT-28.
Wpłata na mikrorachunek
Podatek wpłacasz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Możesz go wygenerować na stronie internetowej Krajowej Administracji Skarbowej, podając swój PESEL (jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej) lub NIP (jeśli prowadzisz działalność gospodarczą). W tytule przelewu zazwyczaj wystarczy wpisać symbol „PPE”, oznaczający zryczałtowany podatek dochodowy.
Deklaracja roczna PIT-28 – Twoje roczne podsumowanie
Po zakończeniu roku podatkowego musisz złożyć roczną deklarację PIT-28.
Do kiedy złożyć PIT-28?
PIT-28 za dany rok podatkowy (np. za 2024 rok) składasz w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku (czyli PIT-28 za 2024 rok składasz do 30 kwietnia 2025 roku).
Jak wypełnić PIT-28?
W formularzu PIT-28 wykazujesz sumę przychodów z najmu osiągniętych w danym roku oraz sumę zapłaconych zaliczek na podatek. Możesz go złożyć elektronicznie (np. poprzez usługę Twój e-PIT na platformie e-Urząd Skarbowy, która często ma już wstępnie uzupełnione dane, ale wymaga Twojej akceptacji) lub w formie papierowej, wysyłając do właściwego urzędu skarbowego.
Pamiętaj, że nawet rozliczając się ryczałtem, możesz skorzystać z niektórych ulg podatkowych, takich jak ulga na Internet, wpłaty na IKZE czy ulga rehabilitacyjna, o ile spełniasz warunki do ich odliczenia.
Co jeszcze warto wiedzieć o najmie prywatnym?
- Przychód a zaległości: Przychód z najmu powstaje dopiero w momencie faktycznego otrzymania zapłaty lub postawienia jej do Twojej dyspozycji. Jeśli najemca zalega z czynszem, nie powstaje obowiązek podatkowy od tej niezapłaconej kwoty.
- Najem a VAT: W zdecydowanej większości przypadków wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku VAT, niezależnie od wysokości przychodu. VAT może mieć zastosowanie w przypadku wynajmu lokali użytkowych.
- Dokumentacja to podstawa: Chociaż przy ryczałcie nie odliczasz kosztów, warto prowadzić ewidencję przychodów. Pomoże Ci to w prawidłowym wyliczeniu i rozliczeniu podatku, a także w przypadku ewentualnej kontroli skarbowej.
Twoja spokojna głowa z rozliczeniem najmu – kluczowe wskazówki
Rozliczenie najmu prywatnego, choć na pierwszy rzut oka może wydawać się skomplikowane, w rzeczywistości jest dość przejrzyste, szczególnie po ujednoliceniu formy opodatkowania do ryczałtu ewidencjonowanego. Pamiętaj o kilku kluczowych kwestiach, a unikniesz niepotrzebnego stresu:
- Tylko ryczałt: Od 2023 roku najem prywatny rozliczasz wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości wyboru skali podatkowej.
- Stawki: 8,5% do 100 000 zł przychodu, 12,5% od nadwyżki. Dla małżonków wspólny limit to 200 000 zł.
- Brak kosztów: Pamiętaj, że ryczałt płacisz od przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów, takich jak remonty czy media, chyba że umowa jasno przenosi opłaty za media na najemcę.
- Terminy: Wpłacaj ryczałt miesięcznie lub kwartalnie (jeśli spełniasz warunki) do 20. dnia kolejnego miesiąca/kwartału. Roczny PIT-28 składasz do 30 kwietnia następnego roku.
- Mikrorachunek: Używaj swojego indywidualnego mikrorachunku podatkowego.
- Dokumentacja: Prowadź prostą ewidencję przychodów, to ułatwi Ci życie.
Teraz, uzbrojony w tę wiedzę, możesz śmiało zarządzać swoim najmem, mając pewność, że Twoje rozliczenia z fiskusem są w najlepszym porządku. Powodzenia!
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest najem prywatny?
Najem prywatny to wynajmowanie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu) przez osobę fizyczną, która nie prowadzi w tym zakresie działalności gospodarczej, nawet jeśli wynajmuje kilka mieszkań, o ile nie jest to zorganizowana i ciągła działalność.
Jaka jest jedyna forma opodatkowania najmu prywatnego od 2023 roku?
Od 1 stycznia 2023 roku przychody z najmu prywatnego muszą być opodatkowane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości wyboru rozliczania na zasadach ogólnych.
Jakie są stawki ryczałtu od najmu prywatnego?
Stawki wynoszą 8,5% przychodu dla kwoty do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Dla małżonków ze wspólnością majątkową łączny limit 8,5% wynosi 200 000 zł.
Czy od przychodu z najmu opodatkowanego ryczałtem można odliczać koszty?
Nie, ryczałt płacisz od całości przychodu, czyli kwoty czynszu otrzymanej od najemcy. Nie można odliczyć żadnych kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty czy amortyzacja, chyba że umowa jasno przenosi opłaty eksploatacyjne na najemcę.
Kiedy należy płacić podatek od najmu prywatnego i składać deklarację roczną PIT-28?
Podatek płaci się miesięcznie lub kwartalnie (jeśli spełniony jest limit przychodów) do 20. dnia następnego miesiąca/kwartału. Roczną deklarację PIT-28 za dany rok podatkowy składa się od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.
Na jaki rachunek wpłacać podatek od najmu prywatnego?
Podatek wpłaca się na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, który można wygenerować na stronie Krajowej Administracji Skarbowej, podając PESEL lub NIP.
