Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w dużym mieście?

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w dużym mieście? Przewodnik dla Inwestora

Zastanawiasz się nad inwestycją w nieruchomość na wynajem w jednym z tętniących życiem polskich miast? To doskonały pomysł! Duże aglomeracje, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, od lat przyciągają studentów, młodych profesjonalistów i rodziny, generując stabilny popyt na mieszkania. Ale ile tak naprawdę można zarobić na wynajmie mieszkania w dużym mieście? Przyjrzyjmy się temu bliżej, rozkładając temat na czynniki pierwsze.

Czynniki wpływające na wysokość Twojego zysku z wynajmu

Wysokość miesięcznego czynszu, a co za tym idzie – Twojego zarobku, nie jest stała i zależy od wielu zmiennych. Zrozumienie ich pomoże Ci w optymalizacji inwestycji i maksymalizacji przychodów.

• Lokalizacja to podstawa: To absolutnie kluczowy element. Mieszkania w ścisłym centrum, blisko uczelni, głównych węzłów komunikacyjnych, biurowców czy atrakcji turystycznych, zawsze będą droższe. Bliskość do komunikacji miejskiej, szkół, sklepów i innych udogodnień znacząco podnosi atrakcyjność lokalu.
• Standard i wyposażenie: Nowoczesne wykończenie, pełne umeblowanie i sprzęty AGD o dobrym standardzie pozwalają na uzyskanie wyższego czynszu. Warto jednak pamiętać, by nie przeinwestować – luksusowy remont w mieszkaniu w „szarym blokowisku” może się nie zwrócić.
• Metraż i układ mieszkania: Kawalerki i mieszkania dwupokojowe często cieszą się największym zainteresowaniem, zwłaszcza wśród singli i par, a także studentów, co może przekładać się na ich relatywnie wysoką cenę najmu.
• Stan budynku i piętro: Mieszkanie w nowym budownictwie, zadbanej kamienicy z windą czy z dodatkowymi udogodnieniami (np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska) będzie droższe w wynajmie.
• Sezonowość rynku: Najlepszy czas na szukanie najemcy to wrzesień i październik, kiedy studenci i nowi pracownicy napływają do miast. Unikaj pustostanów w miesiącach takich jak maj czy czerwiec.
• Dodatkowe udogodnienia: Systemy smart home czy inne udogodnienia mogą podnieść wartość nieruchomości i przyciągnąć najemców gotowych zapłacić więcej za komfort.

Ile średnio zarobisz? Przegląd cen w wybranych miastach (dane z 2024/2025)

Ceny najmu w dużych miastach potrafią się znacznie różnić, nawet w obrębie jednej aglomeracji. Poniżej przedstawiamy orientacyjne średnie ceny najmu z ostatnich okresów dla popularnych polskich miast, mając na uwadze, że są to wartości uśrednione, które mogą się wahać w zależności od dokładnej lokalizacji, standardu i typu mieszkania.

Warszawa

• W lutym 2025 roku średnia cena wynajmu mieszkania w Warszawie wynosiła 6344 zł. Jednak inne dane z października 2025 roku wskazują na średnią cenę wynajmu na poziomie około 3400 zł. Ta rozbieżność może wynikać z różnych metodologii zbierania danych i uśredniania.
• Mieszkania o powierzchni 40-60 m² kosztowały średnio 3,7 tys. zł w IV kwartale 2024 r.
• Kawalerki w czerwcu 2025 r. można było wynająć za około 2600 zł, a mieszkania 2-pokojowe za 3500 zł.
• Mieszkania 3-pokojowe odnotowały wzrost, osiągając średnio 4350 zł w czerwcu 2025 r.

Kraków

• Średnia cena wynajmu mieszkania w Krakowie to około 3547 zł. Z kolei w październiku 2025 roku średnia cena wynajmu wynosiła 2800 zł.
• Kawalerka: około 2188 zł (październik 2025).
• Mieszkanie 2-pokojowe: około 2855 zł (październik 2025).
• Mieszkanie 3-pokojowe: około 3675 zł (październik 2025).

Wrocław

• Średnia cena wynajmu mieszkania we Wrocławiu to około 3493 zł. W lutym 2025 r. średnia cena wynosiła 3505 zł. Dane z października 2025 roku podają średnią 2700 zł.
• Kawalerka: około 2221 zł (październik 2025).
• Mieszkanie 2-pokojowe: około 2811 zł (październik 2025).
• Mieszkanie 3-pokojowe: około 3498 zł (październik 2025).

Poznań

• W sierpniu 2025 r. średnia cena wynajmu mieszkania w Poznaniu wynosiła około 2400 zł, a średnio za 1 m² płaciło się 58 zł. W październiku 2025 r. średnia cena wynajmu mieszkania wynosiła 2569 zł.
• Kawalerka: około 1900 zł (październik 2025).
• Mieszkanie 2-pokojowe: około 2498 zł (październik 2025).
• Mieszkanie 3-pokojowe: około 3002 zł (październik 2025).

Gdańsk

• Średnia cena wynajmu mieszkania w Gdańsku to 3362 zł. W październiku 2025 r. średnia cena wynajmu wynosiła 2850 zł.
• Kawalerka (do 35 m²): średnio 2400 zł (zakres 2000–2800 zł).
• Mieszkanie 2-pokojowe (40–55 m²): średnio 3550 zł (zakres 2400–4700 zł).
• Mieszkanie 3-pokojowe (60–80 m²): średnio 4450 zł (zakres 2700–6200 zł).

Pamiętaj o kosztach! Całkowity zysk to dochód minus wydatki

Zysk z wynajmu to nie tylko kwota, którą najemca przelewa na Twoje konto. Należy od niej odjąć wszystkie koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości.

• Czynsz administracyjny i media: Opłaty za wodę, prąd, gaz, ogrzewanie i utrzymanie budynku mogą być znaczącym obciążeniem. W umowie najmu warto jasno określić, że te koszty ponosi najemca, aby nie były wliczane do Twojego przychodu podlegającego opodatkowaniu.
• Podatki: Od 2023 roku dla najmu prywatnego jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
  • Stawka wynosi 8,5%, jeśli Twój roczny przychód z wynajmu nie przekracza 100 000 zł.
  • Powyżej tej kwoty stawka rośnie do 12,5%.
  • Ważne: przy ryczałcie nie możesz odliczać kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty, odsetki od kredytu czy amortyzacja nieruchomości.
  • Wynajem na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku VAT.
• Ubezpieczenie nieruchomości: Chroni Twoją inwestycję przed nieprzewidzianymi zdarzeniami.
• Koszty remontów i konserwacji: Regularne dbanie o stan techniczny mieszkania zapobiega większym usterkom i utrzymuje jego wartość.
• Okresy pustostanów: Każdy miesiąc bez najemcy to strata, ponieważ nadal musisz pokrywać stałe opłaty.
• Opłaty dla pośrednika lub zarządcy: Jeśli korzystasz z ich usług, musisz uwzględnić te koszty.

Kluczowe kroki do zwiększenia rentowności Twojego wynajmu

Chcesz, aby Twoje mieszkanie zarabiało dla Ciebie jak najwięcej? Oto kilka sprawdzonych wskazówek:

• Optymalizuj formę opodatkowania: Jeśli posiadasz wiele nieruchomości lub ponosisz wysokie koszty, rozważ prowadzenie działalności gospodarczej, co może umożliwić odliczanie kosztów.
• Zainwestuj w profesjonalne zdjęcia i home staging: Atrakcyjna prezentacja oferty znacząco zwiększa liczbę zapytań i skraca czas znalezienia najemcy.
• Dbaj o mieszkanie: Regularna konserwacja i szybkie reagowanie na usterki sprawiają, że najemcy chętniej zostają na dłużej i są skłonni zapłacić wyższy czynsz.
• Dostosuj ofertę do grupy docelowej: Zrozum, kto jest Twoim idealnym najemcą (student, rodzina, singiel) i dopasuj do niego standard oraz wyposażenie.
• Monitoruj rynek: Regularnie sprawdzaj ceny najmu podobnych nieruchomości w Twojej okolicy, aby Twoja oferta była konkurencyjna.
• Zminimalizuj pustostany: Staraj się szukać nowego najemcy jeszcze przed wygaśnięciem obecnej umowy, aby uniknąć przerw w dochodach.

Twoja droga do sukcesu z nieruchomościami

Zarabianie na wynajmie mieszkania w dużym mieście to realna i często bardzo opłacalna forma inwestycji. Potencjalne zarobki są kuszące, ale sukces wymaga strategicznego podejścia, dobrej znajomości rynku i świadomości wszystkich kosztów. Pamiętaj, że kluczem do wysokich zysków jest odpowiednia lokalizacja, wysoki standard nieruchomości, a także efektywne zarządzanie i optymalizacja podatkowa. Analizuj, planuj i działaj z głową, a Twoja inwestycja w nieruchomość szybko zacznie przynosić satysfakcjonujące dochody pasywne. Rynek nieruchomości jest dynamiczny, ale z odpowiednią wiedzą i zaangażowaniem możesz osiągnąć stabilną i atrakcyjną stopę zwrotu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania